Zaujalo vás pole v nabídce, ale hospodaří na něm zemědělec. Znamená to problém? Samo o sobě ne. Propachtovaný pozemek vám může přinášet pravidelný příjem, aniž byste na něm museli sami hospodařit. Důležité ale je vědět, za jakých podmínek ho zemědělec využívá a zda tyto podmínky odpovídají vašim plánům.

Před koupí proto nestačí znát jen cenu a výměru. Pachtovní smlouva ovlivňuje, jaký příjem můžete očekávat i kdy budete moci pozemek začít využívat sami. Tady je pět věcí, které si ověřte ještě před prvním příhozem.

1. Pacht koupí pozemku nekončí

Pokud je pozemek propachtovaný, změna vlastníka sama o sobě smlouvu neukončí. Jako kupující zpravidla vstupujete na místo dosavadního vlastníka a zemědělec na poli hospodaří dál. Právní základ vychází z ustanovení o změně vlastníka pronajaté věci, která se na pacht používají přiměřeně.

Co to znamená v praxi? Pokud chcete půdu dlouhodobě vlastnit a pobírat pachtovné, může vám pokračující smlouva vyhovovat. Pokud na ní plánujete sami hospodařit, potřebujete vědět, kdy a jak může pacht skončit.

Nespoléhejte na to, že po koupi můžete zemědělce jednoduše požádat, aby pole uvolnil. Možnosti ukončení je potřeba posoudit podle smlouvy a zákonných pravidel.

2. Vyžádejte si pachtovní smlouvu včetně dodatků

Pachtovní smlouvu si přečtěte ještě před rozhodnutím o koupi. Nestačí vědět, že „na poli někdo hospodaří“. Potřebujete znát konkrétní podmínky.

Zaměřte se především na:

• Dobu trvání: je pacht sjednaný na dobu určitou, nebo neurčitou? Kdy případně končí?
• Podmínky ukončení: jaká je výpovědní doba a kdy je potřeba výpověď doručit?
• Automatické prodlužování: neprodlouží se smlouva, pokud ji některá ze stran včas neukončí?
• Pachtovné: jaká je jeho výše, splatnost a možnost úpravy?
• Předkupní právo: má pachtýř sjednané právo koupit pozemek přednostně?

U zemědělského pachtu na dobu neurčitou zákon stanoví dvanáctiměsíční výpovědní dobu. Pro konkrétní postup ale vždy prověřte také smluvní ujednání a načasování výpovědi.

Má pachtýř přednost?

Samotný fakt, že zemědělec na soukromém pozemku hospodaří, mu automaticky předkupní právo nedává. To ale může být sjednané v pachtovní smlouvě nebo samostatné dohodě.

Před koupí se proto zeptejte, zda předkupní právo existuje a jak bude při prodeji vypořádané. Pokud je sjednané, musí prodávající respektovat jeho podmínky. Prověřte také list vlastnictví, kde může být předkupní právo zapsané.

3. Spočítejte si výnos podle skutečné ceny a smlouvy

Pachtovné může být příjemným doplňkem vlastnictví půdy. Kolik vám ale skutečně přinese, zjistíte až ze smlouvy a ceny, za kterou pozemek koupíte.

Pro orientaci: portál Pachtpole.cz uvádí u orné půdy přibližný celostátní průměr 4 500 Kč za hektar ročně, s orientačním rozpětím 2 700 až 7 000 Kč. Konkrétní částka se liší podle kvality půdy, lokality a místní poptávky.

Průměrná tržní cena zemědělské půdy podle FARMY.CZ dosáhla v roce 2025 372 550 Kč za hektar. Jde však o průměr za zemědělskou půdu, nikoli o ocenění konkrétního pole.

Jak výnos spočítat? Pokud například koupíte hektar za 375 000 Kč a roční pachtovné činí 4 500 Kč, vychází hrubý roční výnos na 1,2 %:

4 500 ÷ 375 000 × 100 = 1,2 %

Výpočet nezohledňuje náklady ani případné zdanění. Pro vlastní rozhodování proto použijte skutečné pachtovné a celkové náklady na pořízení pozemku.

Zkontrolujte také, zda pachtýř platí včas. Pokud je pachtovné nízké, zjistěte, za jakých podmínek ho lze upravit. Koupě pozemku vám sama o sobě nedává možnost sjednanou částku jednostranně zvýšit.

4. Vyjasněte si pachtovné za rok, ve kterém pozemek kupujete

Kupujete pole v průběhu roku, ale zemědělec platí pachtovné jednou ročně. Komu tedy připadne nejbližší platba?

U zemědělského pachtu se za pachtovní rok zpravidla považuje období od 1. října do 30. září následujícího roku. Zákon počítá s placením ročně pozadu se splatností k 1. říjnu, smlouva však může podmínky upravovat jinak.

Vypořádání pachtovného s prodávajícím zachyťte přímo v kupní smlouvě. Můžete se například dohodnout na poměrném rozdělení podle doby vlastnictví. Jasné má být také to, kdo platbu přijme a jak příslušnou část vyrovná s druhou stranou.

Prověřte přitom, zda není pachtovné zaplacené předem nebo zda naopak neexistují nedoplatky. Pachtýř by měl dostat jednoznačné informace, komu a kam má platit.

5. Po koupi kontaktujte pachtýře a vyřešte daň

Po převodu pozemku se zemědělci představte jako nový vlastník. Domluvte se s prodávajícím na oznámení změny a předejte pachtýři své kontaktní a platební údaje.

Je to jednoduchý krok, který pomůže předejít tomu, aby platby dál odcházely původnímu majiteli. Zároveň budete mít kontakt na člověka, který na vaší půdě hospodaří a se kterým budete řešit další spolupráci.

Na jakou daň nezapomenout?

Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena, při koupi ji tedy neplatíte.

Jako nový vlastník ale zpravidla řešíte daň z nemovitých věcí. Přiznání se standardně podává do 31. ledna roku následujícího po roce nabytí. Daň se stanovuje podle stavu k 1. lednu daného roku.

Pokud už u příslušného finančního úřadu jiné nemovitosti přiznané máte, může připadat v úvahu dílčí přiznání. Zvláštní lhůty platí například tehdy, když katastr do konce roku nerozhodne o podaném návrhu na vklad.

Než přihodíte, zjistěte si podmínky pachtu

Propachtovaný pozemek může být vhodnou koupí. Rozhodující je, zda vám vyhovuje výše pachtovného, délka smlouvy a možnosti jejího ukončení.

Pokud vás na Půdě v aukci zaujme konkrétní nabídka, obraťte se na makléře uvedeného u pozemku. Zeptejte se, zda je propachtovaný, za jakých podmínek a zda si můžete prohlédnout smlouvu. Je-li pachtovní smlouva k dispozici, zašleme vám ji na vyžádání.

Budete tak mít důležité informace ještě předtím, než se rozhodnete přihodit.

Máte na autorku nějaké dotazy? Neváhejte zanechat komentář!