Pachtovní smlouvy jsou základem fungování zemědělské půdy v České republice. Samotná legislativa se sice v posledních letech zásadně nezměnila, ale realita kolem nich ano. Roste pachtovné, větší roli hraje evidence v LPIS a stále častěji se řeší podmínky smluv z pohledu budoucnosti. Jak tedy pachtovní smlouvy fungují v roce 2026 a na co si dát pozor?

Pachtovní smlouva: základ, který se nemění

Pachtovní smlouva je upravena občanským zákoníkem (§ 2332–2357) a její princip zůstává stejný i v roce 2026. Vlastník pozemku (propachtovatel) přenechává půdu k užívání a požívání pachtýři, který na ní hospodaří a platí za to pachtovné nebo poskytuje podíl na výnosech.

Zásadní rozdíl oproti nájmu spočívá právě v „požívání věci“. Pachtýř tedy nejen pozemek užívá, ale zároveň z něj získává produkci, typicky zemědělskou úrodu.

Co musí smlouva obsahovat?

Aby byla pachtovní smlouva funkční a vymahatelná, musí být přesná a jednoznačná. Nepřesné nebo neúplné vymezení pozemku může způsobit neplatnost smlouvy. Stejně tak je důležité, aby smlouva odpovídala reálnému stavu užívání půdy.

Pachtovní rok a výpověď

Zemědělský pacht se řídí tzv. pachtovním rokem, který standardně trvá od 1. října do 30. září následujícího roku. Pokud je smlouva uzavřena na dobu neurčitou, lze ji vypovědět s výpovědní lhůtou 12 měsíců, obvykle tak, aby skončila právě ke konci pachtovního roku.

U smluv na dobu určitou je nutné hlídat datum ukončení, jinak může dojít k automatickému prodloužení.

Pachtovné v roce 2026: hlavní změna posledních let

Největší posun oproti starším smlouvám je ve výši pachtovného.

Zatímco dříve se běžně pohybovalo kolem 2 500–3 000 Kč za hektar, v současnosti:

• běžná úroveň: 3 000 – 8 000 Kč/ha ročně
• kvalitní půda: 8 000 – 12 000 Kč/ha i více

Výše pachtu závisí především na kvalitě půdy, lokalitě a konkrétní situaci v daném katastru.

Inflační doložky a flexibilita smluv

V novějších smlouvách se stále častěji objevují inflační doložky, které umožňují průběžné navyšování pachtovného podle vývoje inflace. Důvod je jednoduchý, bez této úpravy může pachtovné během několika let výrazně ztratit svou reálnou hodnotu.

Zároveň se v praxi ukazuje, že příliš dlouhé smlouvy bez možnosti úprav mohou být pro vlastníka nevýhodné.

LPIS a vazba na dotace

V roce 2026 je klíčové, aby pachtovní smlouva odpovídala skutečnému užívání půdy.

Evidence v systému LPIS (registr půdy) je zásadní pro:

• kontrolu užívání pozemků
• čerpání zemědělských dotací

Pokud není stav v LPIS v souladu se smlouvou, může to způsobit komplikace při kontrolách.

Co se děje při prodeji pozemku?

Pachtovní smlouva prodejem pozemku nezaniká. Nový vlastník vstupuje do práv a povinností původního propachtovatele.

Proto je důležité před koupí pozemku vždy ověřit:

• délku trvání smlouvy
• výši pachtovného
• výpovědní podmínky

Tyto faktory mohou zásadně ovlivnit budoucí využití pozemku.

Novinka: změny u státní půdy

V posledních letech došlo ke změnám v pravidlech pro pacht státních pozemků.

Státní pozemkový úřad nyní:

• více reflektuje tržní výši pachtovného
• zohledňuje rozdíly mezi jednotlivými oblastmi
• a podporuje přístup mladých zemědělců k půdě

Tyto změny ovlivňují celkové nastavení trhu s pachtovním.

Na co si dát pozor v roce 2026?

Z aktuální praxe vyplývá několik klíčových bodů:

👉 Sledujte nás na Facebooku a Instagramu pro více tipů a aktualit ze světa zemědělství.